Che cosa porterà il nuovo anno? Da più parti si paventa lo spauracchio di un aumento vertiginoso dei tassi di interesse dei mutui, gettando nello sconforto quanti, finalmente, complici la diminuzione dei prezzi delle case, si accingevano ad acquistarne una, soprattutto i giovani.
2 tipi di spread
Innanzitutto, va chiarito che esistono due tipi di spread:
lo spread, di cui tanto si parla in questo periodo, che è il differenziale tra i titoli di stato tedeschi (bund) e i titoli di stato italiani (BTP)
lo spread bancario, cioè il ricarico che la banca si riserva sul costo del mutuo. È quest’ultimo quello che più direttamente incide sul contratto, mentre il primo lo influenza indirettamente.
Che cosa succede quando il differenziale tra bund tedeschi e titoli di Stato italiani sale
A risentirne è il sistema bancario, il cui patrimonio è composto prevalentemente da titoli di stato che perdono valore. A fronte di questa perdita le banche possono decidere di mettere in atto una serie di strategie per tentare di arginare la minore disponibilità, tra cui la stretta sull’erogazione del credito aumentando i tassi di interesse dei vari finanziamenti.
Al momento il rialzo dei tassi è esiguo e i tassi europei di riferimento dei mutui che sono l’Euribor e l’Eurirs (Irs) rimangono stabili. Ripercussioni significative sui consumatori ci potrebbero essere solo se lo spread dovesse restare alto per un lungo periodo di tempo.
Mutui già stipulati e nuovi mutui
Alla luce di quanto sopra esposto, ricordiamo, quindi, che le variazioni nel tasso di interesse riguardano solamente i nuovi mutui.
Vademecum Adiconsum sui mutui
Cosa fare prima di aprire un mutuo
È importante valutare i tassi in base a:
- Capacità di reddito – la banca, in genere, non concede un mutuo con una rata superiore a 1/3 del proprio reddito
- Durata – un mutuo più lungo significa dover pagare maggiormente in termini di interessi
- Tasso fisso – soluzione con rata costante e tassi bassi
- Tasso variabile – soluzione adatta per mutui brevi (max 10-15 anni)
- Disponibilità della banca a bloccare il tasso del mutuo a seguito della richiesta (fattore molto importante perché le tempistiche per ottenere un mutuo non sono ben definite; si rischia di ritrovarsi con un tasso d’interesse diverso rispetto a quello disponibile al momento della richiesta).
I mutui si differenziano tra loro per il tipo di tasso e per le modalità di rimborso:
- Mutui a tasso fisso: per tutta la durata del rimborso, il tasso (e le rate) rimangono costanti. Il tasso fisso è uguale alla somma dello spread, cioè il ricavo della banca (e non lo spread inteso come differenziale tra i bund tedeschi e i nostri BTP) più l’indice Eurirs (o Irs)
- Mutui a tasso variabile: il tasso si ottiene sommando allo spread l’indice Euribor. Quest’ultimo è un parametro variabile. Pertanto nel corso del rimborso il suo valore potrebbe oscillare verso il basso o verso l’alto determinando una variazione della rata
- Mutui Cap(Capped rate): è un mutuo a tasso variabile che prevede un tetto massimo oltre il quale il tasso non può andare
- Mutui a tasso misto: quando è possibile cambiare la tipologia di tasso (da variabile a fisso e viceversa) secondo le condizioni previste dal contratto.
- Mutui a tasso bilanciato: si ha quando il tasso è in parte fisso e in parte variabile.
Costi collegati ai mutui: le spese accessorie
Tra gli oneri accessori ricordiamo:
- l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario
- le spese di istruttoria: costi per l’apertura della pratica, che la banca richiede per studiare la domanda di mutuo e per dare la propria valutazione di fattibilità
- le spese di perizia: indispensabile alla banca per decidere quale importo concedere come finanziamento
- le imposte: imposta di registro, imposta catastale, imposta ipotecaria, Iva.
Il Fondo mutui prima casa di Consap: la battaglia di Adiconsum perché resti in vita
Adiconsum ha lanciato l’allarme sulla imminente fine delle risorse del Fondo mutui prima casa, gestito da Consap, Concessionaria servizi assicurativi Pubblici S.p.A.. Da quando è diventato operativo e cioè dal 2015 fino ad oggi, i mutui ipotecari accesi sono stati 40.432 per un valore di 4,5 miliardi di euro.
Il Fondo NON prevede il possesso di alcun requisito specifico né di età né di reddito, il 50% della quota capitale del mutuo ipotecario è garantito dallo Stato. L’unico limite è che il mutuo non superi i 250.000 euro.
Grazie alla garanzia dello Stato:
- non è necessario che i genitori facciano da garanti per il mutuo dei propri figli
- la banca ha il divieto di acquisire garanzie personali
- possibilità di ottenere un mutuo per un importo fino al 100% del valore dell’immobile (a discrezione della banca).
Adiconsum ha chiesto al Governo di:
- rifinanziare al più presto il Fondo
- superare il concetto delle categorie “Priorità” allargando ulteriormente la platea degli aventi diritto
- integrare nel sistema di tutela dei mutui per l’accesso al bene primario della casa, le recenti pattuizioni che permettono il blocco della restituzione del capitale con il solo pagamento degli interessi.
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